El OpEx es lo que separa el revenue del NOI (ganancia operativa). Mantenimiento, administración, seguros e impuestos son los cuatro componentes principales. Un OpEx bien controlado es tan importante como una alta ocupación.
Sumá mantenimiento + administración + seguros + impuestos del mes, desde tu contabilidad o planilla de gastos del portafolio.
OpEx no controlado puede consumir el NOI aunque el portafolio esté lleno y cobrando. Los costos de mantenimiento en particular tienen una tendencia natural a crecer si no hay un sistema de revisión preventiva.
| Estado | Rango |
|---|---|
| Saludable | OpEx < 35% del revenue efectivo |
| Alerta | 35–50% del revenue |
| Crítico | > 50% del revenue (NOI muy comprimido) |
El mantenimiento preventivo tiene ROI 3–5× sobre el correctivo. Un presupuesto fijo mensual por unidad para mantenimiento preventivo reduce los costos de emergencia y extiende la vida útil de los activos.
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